Plano Diretor mostra pressões de mercado sobre controles de crescimento urbano

Os objetivos de controlar o crescimento desordenado da cidade, previstos na lei territorial 8.683, em vigor desde julho de 2016, foram em tese defendidos por todos os setores (governo, empresas, profissionais, moradores e entidades) no Fórum Anual de Avaliação do Plano Diretor realizado no sábado (11). Mas por trás do consenso está um conflito de opiniões sobre ajustes ou retrocessos.

O atual gestor da unidade de planejamento urbano e meio ambiente, Sinésio Scarabello Filho, chegou a anunciar pela manhã um cronograma de reuniões até julho de 2018, incluindo uma análise prévia do Conselho Municipal de Política Territorial antes de qualquer envio para a Câmara. Mas uma resolução adicional, divulgada no início da tarde no plenário, propõe o tratamento previsto na lei de análise pela Câmara Técnica de Legislação do próprio conselho.

Objetivos compartilhados – A lei 8.683, aprovada por unanimidade no ano passado, reuniu pela primeira vez o que antes eram leis separadas para o plano diretor geral, para o uso e ocupação do solo e trazendo também para os instrumentos urbanísticos previstos na lei federal do Estatuto da Cidade, de 2001. Por um lado, isso evita seu “retalhamento” posterior em leis ordinárias que geravam mudanças pontuais sem visão de conjunto.  

A parte afirmada por todos como de consenso gira em torno de seus doze objetivos estratégicos de preservação de ecossistemas, de proteção do patrimônio histórico e cultural, de promoção do desenvolvimento rural, de fortalecimento da economia local, de melhoria da mobilidade urbana, de regulação do uso do solo, de contenção da urbanização dispersa, de aproveitamento dos imóveis urbanos ociosos, de melhoria de condições dos bairros, de habitação de interesse social, de regularização fundiária e de gestão participativa da cidade.

Jornadas de junho –  O presidente do conselho, Daniel Motta, lembrou que “seria improvável, tempos atrás, que um conselho como esse pudesse ser presidido por alguém envolvido com o setor de música como é o meu caso. Mas desde junho de 2013 temos uma nova demanda da comunidade pela participação, transparência e diálogo e o plano é de todos”, afirmou referindo-se às ruas do país tomadas por exigências de qualidade de vida há quatro anos.

O próprio cerimonial de abertura destacou o processo dessa lei, debatida ao longo de dois anos e meio com mais de 11 mil participações e sua importância para orientar anualmente as leis de diretrizes orçamentárias e de orçamento anual chamadas LDO e LOA.

O prefeito Luiz Fernando Machado aproveitou a introdução e disse que a cidade, mais do que governantes, é construída por suas pessoas – e afirmou concordar com temas fortes do plano como a preservação ambiental. Mas disse que a revisão anual (na verdade, avaliação) prevista no plano deve ser feita sem maniqueísmo ou ideologia, citando ajuste apontado pelo antecessor Pedro Bigardi ainda durante a campanha eleitoral.

Ele destacou ainda o papel do atual responsável pelo processo, Sinésio Scarabello Filho, lembrando que ele foi mentor da lei de gestão da Serra do Japi em 2004 – uma legislação mantida até agora, treze anos depois. A ocupante anterior do posto, Daniela da Camara, esteve ausente do fórum por estar como convidada em Recife (PE) para o seminário “Cidades em Disputa – Sociedade Civil Engajada na Revisão do Plano Diretor do Recife”, na sede do Habitat Para a Humanidade Brasil.

Pioneirismo – O atual governo, apesar da visível pressão do mercado imobiliário, buscou mostrar cuidado entre interesses econômicos e urbanos, inclusive comentando como exagero nos bastidores uma manifestação conjunta feita nas redes sociais em defesa do Plano Diretor (veja aqui). Foi lembrado que a cidade é pioneira nesse tipo de debate desde a primeira versão do plano em 1969 (na verdade, desde a defesa da Serra do Japi e do Distrito Industrial pelo ex-prefeito Vasco Venchiarutti ainda na década de 1950).

Mas mesmo entidades que defenderam ajustes, como a Associação dos Engenheiros, admitiram que a atual versão teve o processo mais participativo entre todos na inclusão de outros segmentos de moradores no debate.

Desordem sai cara – A apresentação geral do Conselho Municipal de Desenvolvimento Territorial destacou a importância do zoneamento como orientador desses objetivos como a busca de preservar em áreas residenciais a tradição das ruas ocupadas pelas famílias e moradores, priorizando a verticalização e os empreendimentos maiores ao longo das vias mais movimentadas.

Também traduziu os instrumentos para incentivar o uso de áreas ociosas como o imposto progressivo ou a possibilidade de um consórcio de construção em parceria com o poder público. Ou o uso de “venda” do direito de construir para donos de imóveis de preservação ambiental ou histórica.

Outros mecanismos legais previstos e a serem regulamentados são a outorga onerosa, taxa sobre as construções maiores que o índice de aproveitamento básico do imóvel (que é igual a seu tamanho) que seguirá para um fundo de desenvolvimento territorial com percentuais definidos para fins relacionados aos objetivos. Ou operações urbanas, um tipo de parceria público-privada para revitalização de áreas definidas da cidade.    

Entre os instrumentos elogiados como avanço positivo por conselheiros, entidades e governo estão pontos como os mapas da cidade disponibilizados no chamado Geo Portal. 

“Ainda é cedo para avaliarmos os impactos positivos desse plano. A desordem sai caro para a cidade”, resumiu Daniel Motta.

Ajustes ou anulação – Diversos exemplos foram usados para defender ajustes, como atividades cotidianas de escola ou cabeleireiro que não conseguiram ser licenciadas em algumas ruas, argumentadas pelo Conselho de Corretores de Imóveis. Ou o futuro alinhamento com o plano de desenvolvimento metropolitano da AUJ, inclusive notando que a habitação popular na cidade envolveu historicamente o uso de cidades vizinhas, apontado por Rafael Benassi pelo Instituto dos Arquitetos.

O conflito, entretanto, ocorre entre o olhar econômico de quem constrói ou trabalha no setor (de construção ou negociação de imóveis) e de quem vive na cidade (na moradia e nas atividades diárias). “As restrições do plano estão paralisando a economia”, afirmou Ariovaldo Turra pela Agência de Desenvolvimento de Jundiaí, entidade mantida pelo setor industrial e comercial, em retórica extrema. 

O limite ao tamanho máximo de condomínios, as restrições a grandes prédios dentro de bairros residenciais, as regras para bairros vizinhos de áreas ambientais e rurais ou as exigências em áreas industriais de grande porte foram alguns temas abordados nas manifestações e nos bastidores como fatores de aumento de custo. Mas em alguns casos defendendo quase mais um outro Plano Diretor como na separação de uso do solo do planejamento geral da cidade ou a já antiga tese de uma entidade independente para o tema, como no caso da Associação dos Engenheiros, ou a mudança da classificação entre vias locais ou corredores viários por causa de “conflitos de vizinhos” sobre o tamanho de construções permitidas em cada uma, apontada pela própria Unidade de Planejamento Urbano.

Os riscos envolvidos em uma reabertura da legislação são enormes. Mas ajustes precisam ser feitos e isso está previsto na própria lei 8.683 – que a Prefeitura indicou que será seguida. O evento teve o acompanhamento de vereadores como Faouaz Taha, Gustavo Martinelli, Douglas Medeiros, Edicarlos Vieira e Cristiano Lopes. O evento também reuniu moradores, ciclistas, agricultores e técnicos de diversas áreas, repetindo em menor escala (uma centena de pessoas) o processo participativo que resultou na lei.

Diálogo prolongado – Além das queixas de alguns setores, o fórum contou também com um exercício em grupos rotativos sobre as prioridades principais de oito áreas de investimentos estratégicos do plano para os próximos dez anos nos tópicos de cada uma delas (desenvolvimento urbano e econômico, política ambiental, saneamento básico, política de mobilidade, política de proteção ao patrimônio, política de habitação social, sistemas de equipamentos sociais e sistemas de infraestrutura).  Os resultados serão encaminhados como subsídio para a Prefeitura, que destacou no evento a previsão de orçamento zero para novos investimentos em 2017 e 2018 causado pelo “aumento de custeio” dos últimos anos.

Além do formato da análise de propostas de ajuste da lei no trabalho conjunto da câmara técnica de legislação do conselho com a administração, proposto depois de um debate entre o gestor Sinésio Scarabello Filho e o professor Gustavo Diniz de Faria, uma nova etapa de valorização dos moradores no sistema de planejamento territorial também tem nuances diferentes.

A lei e o conselho defendem para os futuros planos de bairro um processo de criação de conselhos regionais, mais permanentes, enquanto a administração segue com reuniões periódicas, mais pontuais. Uma experiência desse tipo está sendo feita na região do Caxambu, onde na segunda-feira (13) seria realizada às 19h uma sexta reunião na casa de morador na rua Alexandre Milani, 2504, segundo informação do assessor Carmelo Paoletti no encontro.

O fórum mostrou que o Plano Diretor Participativo ainda está distante de ser um processo consolidado e enfrenta tanto necessidades naturais de ajustes como uma forte pressão de segmentos de mercado contra restrições de controle do uso do solo e um grande esforço é necessário para separar as primeiras da segunda. A própria cobertura do assunto na mídia mostra que ainda é visto como especialidade apenas dos setores envolvidos diretamente com a construção, enquanto setores voluntários da cidadania se esforçam para colocar outros olhares em um assunto que é também ambiental, social, econômico e urbano.   

 

Na foto acima, o prefeitura Luiz Fernando Machado faz a abertura oficial do Fórum (divulgação, Prefeitura)