Plano tem avanços sustentáveis, mas emendas trazem risco de especulação imobiliária

Análise

Por José Arnaldo de Oliveira*

O crescimento desordenado de Jundiaí, uma das principais cidades médias brasileiras, pode receber uma resposta avançada com a aprovação do inédito Plano Diretor Participativo discutido ao longo de dois anos e meio com mais de 10 mil participações, incluindo a nata dos técnicos públicos, institucionais e comunitários.

13499721_1177102015665828_178204059_oSeu desenho de cidade reorganiza a macrozona urbana para preservar qualidade de vida nos bairros, criando em suas “franjas” as áreas periurbanas para evitar a verticalização na transição para as zonas ambientais (rural, de mananciais e das serras) que formam o cinturão verde do município conhecido pelas marcas da Terra da Uva, da Serra do Japi e dos 360 anos de história.

Ao mesmo tempo, propõe a ampliação da zona industrial em 4 milhões de metros quadrados e a zona rural em 40 milhões de metros quadrados (revertendo uma autorização recente de 2012 para o loteamento de enorme impacto no setor rural na bacia do rio Jundiaí-Mirim, que abastece 95% das moradias e empresas do município).

Pela primeira vez reunindo diretrizes, zoneamento e instrumentos urbanísticos (previstos desde 2001 pelo Estatuto das Cidades) na mesma lei, o Plano Diretor Participativo também envolve propostas de inovações como

1. a reserva de áreas urbanas para habitação social para a maioria dos moradores da cidade, na faixa até R$ 5,5 mil de renda familiar, sujeitos ao crescente fenômeno da gentrificação,

2. os limites para o tamanho de condomínios fechados,

3. o aumento de proteção ambiental com o levantamento de 928 fragmentos de mata atlântica e cerrado (boa parte na zona urbana) e do estado de 1,4 mil nascentes de água,

4. os estímulos e instrumentos de uso dos mais de 12 mil imóveis vazios na infraestrutura já existente da zona urbana e

5. bônus construtivos para aqueles de interesse histórico ou natural (com transferência de potencial construtivo) ou programas de remuneração de serviços ambientais e turismo na zona rural.

Uma nova gestão territorial mais democratizada, iniciada no processo com a ampliação de segmentos envolvidos no debate sobre a cidade e simbolicamente marcada pela presença de baterias de escolas de samba ou manifestação de tratores agrícolas nas audiências públicas lotadas pela diversidade social e cultural, também foi uma questão voltada para a construção de novos novos acessos digitais da comunidade ao sistema.

Mesmo ampliando áreas industriais e programas de inovação no desenvolvimento de pequenos negócios, turismo, economia criativa (incluindo digital) e apenas renovando regras para uma construção civil mais organizada em verticalizações, priorizando menor porte ou relações com o espaço urbano de pedestres e fachadas ativas, o plano mudou o paradigma territorial de simples mercadoria para um ambiente integrado.

Reação financeira

Como ocorre na mídia convencional com a tensão entre leitores e anunciantes, também na política está presente a tensão entre eleitores e apoiadores.

O tempo especulativo dos investidores de grandes estoques de terras (compradas na baixa de preços para terem lucros realizados por mudanças legislativas ou de infraestrutura pública), por outro lado, é de médio e longo prazo enquanto os mandatos ocorrem no curto prazo.

Para esse cenário, alguns ajustes do plano propostos em emendas coletivas de vereadores anulam parte do controle imediato sobre essa questão atingido pelo plano.

É o caso da emenda número 1, que reúne 45 mudanças em um mesmo pacote. Ela simplesmente amplia “ad infinitum” os direitos de projetos para regras anteriores do alvará de execução para meros protocolos ou pré-análises, assim como sua renovação quase automática.

E cria ainda um prazo para uma explosão desses registros ao adiar a data de vigência da nova lei do dia de sua promulgação para trinta dias depois. E mais uma longa lista de exceções (veja abaixo).

É um embate local que reflete o campo da “realpolitik” brasileira onde todo objetivo é mirado para ser alcançado pela metade, o que representa um avanço retórico na imagem popular de dois passos para a frente e um para trás.

Mesmo tendo participado dos intensos debates e negociações que resultaram no projeto de lei, as lideranças do setor imobiliário usaram um parecer encomendado ao escritório de consultoria Tendências (defasado por analisar a primeira das quatro versões de anteprojeto aprimoradas pelo debate entre segmentos envolvidos entre dezembro de 2015 e março de 2016) mas ignoraram os alertas sobre desafios da cidade apontados em estudo internacional de 2005 da PriceWaterhouseCoopers, bastante coincidentes com os objetivos apontados pela comunidade e tratados ao longo do Plano Diretor Participativo.

Efeito alien

O resultado da Emenda 1, somado ao da Emenda 2 (que adia a conservação da zona rural que preservava os núcleos urbanos isolados já construídos através da suspensão de artigos em um “congelamento” de novos projetos por 18 meses) lembra o filme “Alien, o Oitavo Passageiro”, ficção científica de Ridley Scott onde a fuga de um planeta ameaçador leva para a nave uma ameaça oculta.

A emenda 1 abre espaços de especulação imobiliária imediata.

Além do prazo de vigência da lei e da eliminação de prazos de validade específicos para revalidação de protocolos e alvarás, elimina a previsão de que lotes de parcelamentos aprovados na lei anterior passem a seguir os parâmetros periurbanos (de tipos 1 ou 2) quando estiverem na Macrozona de Proteção Ambiental, Hídrica e de Desenvolvimento Rural.

Ainda na zona rural, exclui a exigência do desdobro de áreas rurais com módulo mínimo de 20 mil m² estarem de frente para via pública.

Na zona urbana, anula parte dos instrumentos habitacionais ao acrescentar na lista de imóveis que não podem ser classificados como não-edificados, subutilizados ou não-utilizados a categoria vaga de “atividades que não precisam de edificações”.

Também exclui dos casos de preempção da Prefeitura (prioridade de compra quando o proprietário quiser vender) o tópico de interesse para regularização fundiária.

A emenda também recoloca uma definição “alienígena” de loteamento fechado entre as categorias de condomínio privado e loteamento aberto. E elimina a área mínima de 40 m² para unidades habitacionais e a exigência de investimento em equipamentos públicos para empreendimentos acima de 95 unidades.

Nos conceitos do plano, em vez das características, usa o tamanho para diferenciar lote (até 15 mil m²) e gleba (acima de 15 mil m²). E estende o direito do uso de coeficiente de aproveitamento original previsto para lote atingido por diretrizes viárias para a gleba.

Nessa lógica de tamanho, desvinculado das zonas da cidade, exclui também da exigência de diretrizes de parâmetros urbanísticos o respeito aos limites de cada zona da cidade para condomínios em glebas, com área inferior a 15 mil m² em quadra abaixo de 200 metros.

A Emenda 1 também muda (embora não elimine) uma parte essencial do plano que é a relação dos empreendimentos com o espaço público ao aumentar de 1 mil m² para 5 mil m² o tamanho mínimio de empreendimentos para prever os cuidados na Zona de Reabilitação Central e de 5 mil m² para 10 mil m² na Zona de Corredores Urbanos (avenidas com maior verticalização) para prever esses mesmos cuidados sobre fruição pública, permeabilidade visual e fachada ativa, com atividades comerciais, culturais ou de serviços voltadas para a rua.

Exclui ainda dos casos de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) os grandes loteamentos habitacionais ou industriais que precisarem também fazer no âmbito estadual o Estudo de Impacto Ambiental (EIA), como se fossem a mesma coisa.

E também elimina a proibição de parcelamento de solo nas porções de terreno ocupadas por mata atlântica ou cerrado em estágio médio e avançado de regeneração natural, além de autorizar sua supressão (inclusive nas manchas nativas cadastradas) para “obras essenciais de infraestrutura destinadas aos serviços públicos de saúde, de comunicação, de transporte, de saneamento, de energia e de mobilidade”.

A emenda acrescenta ainda vias de características diferentes das vias estruturais com gabaritos e recuos diferenciados de construção, troca a exigência de projetos de água e esgoto por “certidões de viabilidade”, reduz o cálculo para previsão de estacionamento de bicicletas em edifícios não-residenciais.

Saldo positivo

Para a arquiteta e urbanista Daniela da Câmara Sutti, que coordendou o processo de construção do Plano Diretor Participativo por incumbência do prefeito Pedro Bigardi, na função pública de secretária de Planejamento e Meio Ambiente, o debate complexo sobre uma cidade visto inclusive nas audiências públicas mostrou que o território é um campo permanente de ação coletiva.

“A gente percebe que houve um pontapé inicial aqui, mas também que esse processo não vai parar. O processo histórico de planos diretores na cidade, e temos sim uma tradição pioneira nesse tema, mas o momento em que a gente se encontra mostra que a cidade mudou. As relações mudaram, as pessoas moram ou trabalham em Jundiaí e trabalham ou moram em São Paulo, pessoas que moram e trabalham na zona rural, pessoas que não tem onde morar, pessoas que apenas querem usufruir a cidade como turista, aquele que quer sossego quando está em casa, o artista que quer viver de seu trabalho, o pequeno comerciante ou empresário… E o que buscamos não é um fla-flu que divida a cidade mas que todos a vejam com esse olhar coletivo”, afirma.

A lei territorial vigente do Plano Diretor de Jundiaí, de 2012, tinha apenas uma página destinada à agricultura. Não é possível construir uma política de valorização da zona rural, do turismo rural, do desenvolvimento agrícola ou de proteção ambiental dessa área com apenas uma página.

“Ou seria isso um desincentivo explícito”, questiona. Por isso o novo plano apresenta planos definidos para essa zona do município, que apesar de seus indicadores de qualidade não tinha nem mesmo um plano ambiental local, de desenvolvimento rural ou de turismo, além de programas específicos e de seus instrumentos.Todos visam o cinturão verde do município no horizonte de dez anos.

A palavra central do plano, entretanto, é equilíbrio. Foi a ferramenta de trabalho de sua construção, usando como método os consensos.

Para a macrozona urbana, entretanto, os benefícios são ainda maiores.

O plano trata essa grande área com a zona de qualificação de bairros, a zona de reabilitação central e a zona de corredores urbanos e os elementos que qualificam o Plano Diretor, ou seja, a própria cidade. E isso significa como novidade a lógica de pensar o território. Não há uma ruptura com a tradição de planejamento anterior mas basta olhar pela janela em boa parte das regiões da cidade para notar que algo não estava funcionando.

É o caso de locais como a região do trevo da avenida Jundiaí, onde enormes prédios foram permitidos um zoneamento alterado pontualmente sem que houvessem estudos e critérios sobre condições urbanas como a mobilidade.

Com projeção de 20 mil pessoas, em alguns casos em ruas ainda de terra com oito metros de largura, essa população que pagou essas moradias será prejudicada em seu direito de mobilidade, de acesso à cidade, ao lado de outras milhares de pessoas.

Esse não é um crescimento com qualidade e é uma responsabilidade da gestão pública rever o planejamento para controlar essa desqualificação tanto ali como em outros bairros da cidade.

“Quando a gente começar a olhar e trazer elementos que qualificam a cidade para o Plano Diretor as vias passam a ser olhadas não apenas por quantidade de carros que passam por elas mas qual a função que elas tem. São vias que protegem bairros, miolinho de bairros, são vias que circulam entre bairros, que ligam um ao outro, você começa a entender que esse miolinho de bairro é uma área da cidade que necessita maior proteção e menor incômodo porque as pessoas querem voltar para casa e terem sossego”, explica.

Então é partindo dessas áreas da cidade com menor incômodo que foi sendo estruturada a leitura dessas vias até as áreas de maior incômodo que são as vias estruturais. Qualquer morador consegue enxergar essas diferenças, mas hoje não há orientações claras sobre o assunto.

É a partir disso que são estruturados no plano também os usos e atividades. E se passa a trabalhar a ideia de centralidade, de termos comércio e serviços de pequeno incômodo próximo a esses miolos de bairro e conforme vai chegando perto das avenidas pode-se ter atividades de maior incômodo e impacto em seu entorno.

Antes, o zoneamento era tratado em Jundiaí como ZR 1, ZR 2 e ZR 3.

Agora tudo é tratado como uma única zona. O que quer dizer, por exemplo, Zona de Qualificação de Bairros? A busca do plano é por uma nomenclatura de zoneamento mais clara também. “A gente quer qualificar essa cidade”, continua. O entendimento técnico é de que o uso de ZR 1, 2 ou 3 olhava de forma diferente para os bairros. Agora o tratamento é mais igual, sejam quais forem esses bairros, usando esse critério de qualidade urbana.

O que mudou nas regras de verticalização, ou seja, de construção de prédios?

Ela é pensada, claramente, para onde existe infraestrutura. Hoje a legislação vigente desde 2012 permite prédios de doze andares em miolos de bairro. É isso que a população quer? A ampla consulta, chamada no processo de “escuta comunitária”, mostrou que não.

Na verdade, a população quer entender o que se passa em sua cidade. Com o reordenamento, essas verticalização pode chegar a 20 andares, mas apenas em algumas avenidas capazes de suportar esse impacto com mais infraestrutura, mais transporte público. E nas ruas mais próximas aos miolos de bairro são três, quatro ou cinco pavimentos.

“Observem muitos predinhos no Centro com três ou quatro pavimentos. Não apenas são simpáticos mas traduzem qualidade na cidade para quem mora e para os vizinhos. Trago também a questão de que isso abre um mercado para pequenos construtores, pequenos incorporadores e arquitetos, engenheiros e outros que lidam com a produção de cidade mas que não estão vinculados a grandes construtoras e empreiteiras que hoje dominam o mercado. Então se busca também esse equilíbrio”, afirma.

Tudo isso foi dialogado com os segmentos, no diálogo de consensos. Uma outra novidade é o cuidado no crescimento em direção às áreas ambientalmente frágeis do cinturão verde de Jundiaí.

A atual legislação municipal não tem preocupação alguma com o desenho de cidade. Um exemplo disso é o bairro do Eloy Chaves, ao lado da importante paisagem da Serra do Japi permite atualmente prédios de 24 andares ao seu lado. Seria isso uma cidade para todos? Ou seria a destruição de um símbolo visual da própria cidade?

Por isso, pensando na qualidade da cidade de Jundiaí no século 21, a longa discussão do plano chegou ao consenso de que o amortecimento entre a zona urbana mais ocupada e consolidade e as zonas rurais e das serras é feito pelas chamadas zonas periurbanas 1 e 2. com um olhar de transição.

Outra novidade do novo plano de Jundiaí, desta vez olhando para a relação dos espaços privados com as pessoas no espaço público, está em questões como as fachadas ativas. Em outras palavras, traz comércio e serviços no térreo dos empreendimentos em uma medida importante para a qualidade da cidade assim como a permeabilidade visual, a permeabilidade do solo, alargamento das calçadas, arborização urbanas e principalmente tudo isso trazendo incentivos ao empreendedor.

“Se o empreendedor quiser colocar tudo isso no seu projeto, vai receber os incentivos correspondentes. A qualificação da cidade exige essa parceria entre a iniciativa privada e o poder público em regras claras a todos. A permeabilidade do solo volta a respeita todos os índices do projeto APA Jundiaí (Área de Proteção Ambiental em todo o município, de lei estadual de 1998) que, hoje, é descumprida pela legislação municipal”, observa.

Para grandes empreendimentos, há incentivos aos usos mistos de habitação, comércio, serviços e até quando há no térreo um espaço de uso cultural. Então teatros, cinemas e lojas são estimulados para manter uma cidade viva, atraente – e segura. Algo importante em um momento onde a falta de segurança está na pauta das preocupações das cidades. “Mas não dá para ter segurança sem uma cidade que produza segurança. E o plano se preocupa com essas questões também”, afirma.

Outras novidades são a regulamentação de instrumentos do Estatuto da Cidade e um fundo de desenvolvimento territorial com 25% para habitação, 20% para zona rural, 20% para zona urbana e 10% para calçadas e ciclovias. E também a gestão democrática com efetiva participação da sociedade, fazendo com que o processo do Plano Diretor Participativo não se encerre na lei mas apenas inicia a construção de uma cidade com participação de toda a sua comunidade.

As polêmicas sobre a transformação de áreas urbanas para rurais, que tiveram muita desinformação no embate da aprovação do plano, não incluem nenhuma retirada de direitos de áreas consolidadas urbanas, em andamento ou em em regularização.

Em 2012, foi o decreto da APA Jundiaí que foi violentado pela mudança na lei municipal. Apenas uma dessas áreas, o Medeiros, tinha segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) 3 mil habitantes 2000, passando em 2010 para 7 mil habitantes.

Mas a projeção para 2016-2017 passa para 13 mil habitantes. Tem transporte? Tem unidade de saúde? Tem escola? Tem infraestrutura? Como são as vias? Essa é uma reflexão necessária sobre o crescimento desordenado da cidade com a lei vigente nos últimos três anos e meio e a renovação colocada pelo plano a partir do intenso envolvimento de técnicos e da comunidade.

*José Arnaldo de Oliveira é jornalista e sociólogo. Atualmente trabalha na assessoria de comunicação da Prefeitura de Jundiaí onde acompanha as atividades da Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente.

Neste texto opinativo, originalmente publicado no Facebook, ele faz uma defesa da aprovação integral do plano. Reproduzimos aqui a análise, com autorização do autor, por considerar as informações relevantes e esclarecedoras.

A foto de José Arnaldo é de Edu Cerioni, do JundiAqui.

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